拆迁标语亮了 被拆迁后贷款怎么还补偿怎么算

       北京天坛附近楼房拆迁在即，标语亮了。据微博爆料，拆迁标语的奇葩程度堪比计划生育标语，如“一家不签约，全楼受损失。”热议之后，我们不得不面对拆迁引起了各种问题，未还清的贷款怎么办？再买房算不算首套？拆迁补偿怎么算？如何判断房子会不会被拆迁？融360给你拆迁全攻略。

被拆迁了还要不要偿还银行贷款

　　一看和银行之间的借贷合同关系

　　业主从银行拿到了贷款，同时也就将房屋抵押给了银行。如果因为房屋被拆迁出现抵押物消失的情况，那么银行的抵押权就会消失。但是银行具有优先受偿权。也就是说，业主拿到拆迁补偿款后，应当首先偿还银行贷款。

　　二看和拆迁方之间的拆迁协议

　　拆迁方在清理了银行的债务并与业主签订了拆迁协议后，才能获得拆迁房屋的权力。所以，对选择货币补偿方式的业主，拆迁方应当主动帮助其偿还银行贷款；对选择产权置换的业主，拆迁方应协助其将原先抵押给银行的房屋转换成安置房，再重新签订一份贷款协议。

再买房算几套

　　如果被拆迁户选择了货币补偿方式，那么再次购房是否还能算首套房呢？

　　对此，融360从多家银行了解到，对于拿到房屋拆迁补偿款的业主来说，如果想要重新购置一套商品房，在银行办理贷款时，银行将按照第二套房屋贷款的办法给予办理。因为在中国人民银行的征信系统上，将会显示业主曾经办理过第一套房贷款，这不会随着拆迁而消失。

　　从以上分析可以看出，贷款未还清的房子如果遭遇拆迁，业主也不必太过担心，一般来说拆迁方会帮助业主处理好其与银行的债务问题。但是如果业主想再次购房，将被银行认定为二套，在贷款利率和首付成数上就需要多承担一些了。

被拆迁能获得多少补偿？

　　房屋拆迁的货币补偿公式如下：

货币补偿金额=（市场单价＋价格补贴）*被拆迁房屋的建筑面积

　　被拆除房屋的房地产市场单价为房地产市场评估单价，房地产市场评估单价低于最低补偿单价标准的，按最低补偿单价标准计算。

　　公式中涉及“价格补贴”一项，那么价格补贴又是何如计算的呢？

　　价格补贴的计算有两种情况：

　　1.评估单价不足或等于最低补偿单价标准的，其计算公式为：

　　价格补贴=最低补偿单价*补贴系数

　　2.评估单价高于最低补偿单价标准的，按高出部分与最低补偿单价标准差额的一定比例确定，其计算公式为：

　　价格补贴=（最低补偿单价*2-评估单价）*补贴系数

　　注：补偿系数和最低补偿单价根据被拆迁房屋的具体位置来确定。

　　地理位置好的房子，如二环内的房屋，其评估单价和补贴系数都相对较高，所以计算出的总的货币补偿金额更多高；反之，地理位置相对偏远，评估单价及补贴系数较低，所以总的补偿金额也较少。

如何辨别房子会不会被拆迁？

1看公告

　　在政府准备着手拆迁工作之初，会在相关小区和房屋土地管理局官网贴出拆迁公告。如果你听到拆迁的风声，第一步应去查询有没有明确的公告。需要注意，即使拆迁公告出来了，也并不意味着马上就要拆迁。从公告到开始拆迁，一般有很长时间，少则两三年，多则四五年，要根据政府的规划和项目紧迫性而定。

2看位置

　　如果政府并未有公告，怎么办呢？先从房屋地理位置判断。容易发生拆迁的地块往往有如下特点：相比周边楼房，本小区的功能、美观等方面都已落后；小区人口密度低，拆迁成本低；周边已有比较成熟的商业配套，地价房价有上涨空间。

3看房龄

　　这一办法很好理解，越旧的楼被拆迁概率越大，越新的楼被拆迁概率越小。

4看面积

　　开发商都希望在拆迁后，开发建设的土地面积广阔。大面积的土地，不论是做商业还是住宅、高端还是大众，开发设计起来都很容易。这就像是一块玉石，如果本身不够大，任你是能工巧匠也雕不出想要的花样。如果土地面积小，开发商就缺乏动力拆迁。

5看地形

　　相同面积的地块，如果在半山腰或山顶，土地开发难度加大，开发商就缺乏拆迁动力。而在平坦地面的小区，更容易吸引开发商拆迁。

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