能够长时间决定房价涨跌的，是货币发行数量。

　　能够决定房子成本的，关键在于地价。


　　实际上，房贷利率虽然能够对房价产生影响，但是影响的程度并不那么大。在房价快速上涨阶段，由于一年房价一年的涨幅都要超过30%，投资回报惊人，房贷利率就显得微不足道了。到了房价涨幅回落，甚至开始出现下降的苗头时，投资性买房意愿大幅降低，即便是房贷利率大幅下降，依然难以增加投资性需求。

　　全国首套房平均利率连续三个月回落，更多说明购房需求在减弱，意味着房价下降概率增大。

　　在过去的二十年，卖地收入高达四十万亿，而银行也从房贷上获取了丰厚的回报，资产增速最高达到15%左右，与广义货币M2增速基本相当。

　　对于银行来说，房贷是一种风险较低的贷款，一方面有房子作为抵押，另一方面购房者会先拿出三成左右的首付。如此一来，只要购房者还三年房贷，即使房价腰斩，银行的风险也可以忽略不计了。

　　房贷作为银行放贷的核心产品，在房价拐点即将来临时格外牵动着银行们的心。棚改是没有需求制造需求，以此增加购房数量，而银行则是通过调低利率吸引更多购房人贷款买房。

　　到了2019年，房价下降趋势已经形成，实体经济已经无法支撑当前的高房价，而工薪阶层已经普遍买不起房子了。当一个家庭过半月收入都要用于还房贷时，日常生活消费就会捉襟见肘，甚至孩子都不敢生了。