2.0 风控逻辑 

上一篇了解了风险特征，那么对应的风控给逻辑就变得比较简单了。 

企业和人一样，主要有两种死亡方式，第一种是因为冒险而意外死亡，相对少见，第二种是平时不良习惯，引发慢性疾病，人体负荷过载之后产生病变，然后走向死亡。 

房企也一样，经营的失误，很少会马上引发危机，而是逐渐累积、放大，当超过极限值或遭受外部冲击的时候，尤其是金融政策冲击时，将产生流动性危机。 

因此，我们应该优先关注财务中的短期偿债能力，然后透过财务看经营，再通过宏观因素评估经营的风险、及其对财务的影响，由此形成一个分析的循环。 

当然了，我在这里说的是分析主线的逻辑，除此之外，还需要通过更为结构化的模型进行风险排查。 

2.1 模型 

我们的风控模型，包括六个维度，主要适用于固定收益类金融品的评估。模型计算结果和历史数据吻合度较高，有比较大的参考价值。 

但重要的不是计算结果，而是在360度分析中发现问题、了解问题，想出好办法解决问题，这个更重要。 

2.2 财务压力测试 

在财务评估方面，我们认为非常需要对交易对手开展财务压力测试，这个是我们非常看重的风险评估措施，也是我们自认为的大招之一。 

主要是以监管部门公开数据、银行信息或第三方数据为依据，参考同类型房企，对交易对手的资产负债表进行推算，并在此基础上评估偿债能力。 

这个评估非常有效，经常能挖掘出一些安全边际较高，同时有超额收益的投资项目。 

模型和财务压力测试，是操作层面的解决方案，但更重要的是一些基本原则。  

2.3 原则 

第一个是坚守。逻辑很重要，但更重要的是能够坚守自己的逻辑，坚守风控的逻辑，也包括坚守我们投资的准则、企业的价值观。 

第二个是主动管理，我们不仅需要对收益和风险进行综合考量，还需要对风险本身具有控制力，也就是需要在一系列法律关系中安排直接的、有约束力、关键性且容易执行的权利。 

第三个是简单。我们不建议使用复杂模型，因为一个参数的小幅波动，结果的差异是可能是巨大的。我们更推崇最朴素的排除法、排序法。 

第四个是耐心。我们实际操作的投资项目，从洽谈到投决的，没有低于一年的。要用时间去考验，时间就是我们最好的朋友，不要怕错过，更可怕的是投错。 

这是我们自己的实践总结，也是我们独特的风控基因，更是对自己的要求，对投资人对我们信任的珍视。 

3.0 投资建议 

最后一部分是我们的投资建议，前面从风险特征分析和风控逻辑可以看出，我们主要还是从固收的角度的看问题，我们的投资建议也一样有这样的风格：  

第一、1年以内的短债。这个市场总是能找到安全边际高、预期收益也很美好的投资项目，通常还有底层资产作为保障，一部分财务稳健的头部企业是非常好的交易对手。 

第二、房地产项目的股权投资。最近两年股权投资的机会非常多。最好是以股和债搭配的方式进行投资，小股大债是特别好的方式，债这一部分通常1年内可以收回，股本呢正常也不会超过两年，取得分红一般不超过三年。尽量选择有口碑的交易对手；同时最好不要纯股投资，因为受项目团队的人的这个因素的影响太大，需要用VC或者PE的角度去作评估。 

第三、最后是绩优股，目前估值偏低，也可以配置一些，但建议作为补充性的投资，毕竟本质上还是属于零和游戏。 

我们希望我们的投资能够和产业资本一起，去真正创造一些价值。同时，我们希望我们的投资安全边际足够的高，收获到源源不断的“小确幸”，最后累积成巨大的幸福感。