因为限购，现在房产投资门槛高、风险高，稍不谨慎就容易高位接盘，套牢。那么，投资商铺可以吗？

俗话说得好，“一铺养三代”，旺铺租金高、投资一间就能实现“睡后收入”。

然而，现在这只会下金蛋的鹅，可能已经沦为鸡肋，你随随便便接盘，可能又躺坑里了。

为什么这么说呢？

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所有地产投资，不管是住宅、公寓、商铺、写字楼，想要获得收益， 只有2个途径：要么靠租金收益，要么靠买卖溢价，无一例外。

这也是为什么我反复跟你们强调，投资房产一定要选在好出租的地方，租不出去的地方不要买！

而现在，大部分商铺在这两方面的表现，都令人不甚满意。

首先，我们看看它的租金回报怎样？

十多年前，传统零售业一路向上，服务业兴起，投资商铺可以说是赚得盆满盆满，每年能收到租金大约8%-10%左右，10年差不多就拿回本金了。家里有几间铺子放租，真的打断狗腿不用愁！

然而，这几年，市场已经发生了翻天覆地的变化。大部分商铺的回报率在2%-5%，超过6%都算高的，资金放进去一套就是20多年。

为什么会这样呢？

其实原因很简单，商业地产已经进入存量高度竞争时代，同质化严重，绝大部分的商业地产都是过剩的。

同时，在消费升级和商业变迁的背景下，电商兴起，人们更愿意去网购，商业实体店客流下降，传统零售业总体表现低迷。

新建区域入住率不高，周边消费人群不足，需要较长时间培养期。

生意做不起来，租金自然涨不上去，更糟糕的是，租户动不动就倒闭，“旺铺”不是租不出去，就是经常在转让。

你品品，自家附近是不是经常有开一家倒一家，一直在“旺铺转让”的铺子？ 

店铺频繁地更换租户，就算顺利租出去，中间就必然会有闲置期，最后吃亏的是谁？

肯定是，等着收租金的业主啊！

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当然，你可能会说，租金不理想，那我通过低买高卖，跟炒房一样，赚个差价也很棒棒啊！

这就是，地产投资收益的第二个渠道，买卖溢价了。

但是，你想过没有，商铺并不属于刚需，所以没有任何政策优惠。

首先，商铺的首付要50%，使用权限一般只有40-50年。

商铺交易税费也很高，买家要交的税，包括买家契税（3%成交价）、交易手续费、印花税、产权登记；卖家要交的税，包括营业税及附加、土地增值税。

零零总总加起来，交税总额大概等于交易差价的30%。

举个例子：

你买了一套二手商铺，每平方1万元，共100平方，总价100万。

卖家当时买入的价格是50万元，也就是升值了50万。 

需要交税如下：卖家税费共12.8万元，买家税费3.08万元，总共15.88万。

这还是属于真正旺铺，好出租，才能顺利转让。要是你的商铺出租都成问题，又有谁愿意来当接盘侠？

租不出去、卖不出去，那么就是几十万、几百万套在里面，着急用钱的时候，一毛都拿不出来，真的是欲哭无泪。

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很多时候，投资商铺也真的是个“玄学”，不可控的因素太多了。

本质上，商铺的价值由人流量决定，人气旺的地方价格就高。

可是，很多时候就是这么玄，明明就在同一个地段，相隔不到10米，拐一个弯，别人的铺子人气旺到不行，你这边门可罗雀。

你这边刚开了个小资、幽静的咖啡厅，结果隔壁铺子租给人家卖啤酒烧烤！你能咋办？还能把别人轰走不成？

如果，你买的是位于商业中心内商铺，那更加一点可控性都没有，比如：购物中心、专业市场、批发市场等。

里面商铺旺不旺、好不好出租，主要靠整体项目运作得成不成功；商场物业做的不好、没有人流，你的商铺就租不出去，自己半点办法都没有。 

投资商铺比投资住宅的风险大多了！中介跟你吹什么“地段” “政府规划” “土地供应”……可能压根就没有参考价值。

所以，觉得自己还是有点穷，就不要买商铺了吧！