1

开门见山，这个城市就是深圳。

这个城市房价涨成什么样？

我就不多说了，凡是亲身经历过深圳2019年-2020年这一波行情的人都能给你讲出一两个夸张的案例。

然而，很多人不知道的是，深圳房价涨上天的背后，深圳的写字楼租金却惨不忍睹！

2

举个实例，我有一位深圳的朋友，在福田中心区租了一间100多平的办公室，我向他咨询了租金的情况。

聊天记录字有点小，我把要点给大家说说。

1、朋友的办公室在福田中心区，福田中心区是福田最重要的CBD，租的是5A写字楼，以前空置率不超过10%，现在空置率接近40%。

2、该写字楼前几年租金是380元/月/平米，现在跌到240元，跌幅37%。

3、南山写字楼空置率也不低，但比福田略好一点，因为南山科技公司居多，而福田有大量的金融类公司，近两年小贷公司暴雷，很多金融公司跑路，造成空置率大幅攀升。

从这些冰冷的一线数据中，可以看出，现在深圳写字楼的租赁市场可谓水深火热。

3

根据，央视公开市场报道，由于写字楼市场惨淡，写字楼的业主已经开始了公开的租金价格战。

许多写字楼业主甚至主动提出减租以维持出租率。有业主称：“你喊150我就130，你喊130我就110，小业主之间的价格战非常严重。写字楼在深圳来说，平均每平方要交30块钱的管理费，很多人都想着我无论再低我把它租出去。

伴随着市场的不景气，在其他条件方面，业主也是在不断地退让。

比如，往年免租期一般在10天左右，现在免租期可以达到1个半月到两个月。

往年，第一年谈好租金，第二年就可以固定调高，但是今年谈的条件往往是后年才可以调高。

可以说，对于深圳的写字楼市场和业主，是一个非常之冷的冬天。

4

7月11日著名写字楼服务结构——戴德梁行发布了今年上半年各大城市甲级写字楼空置率排名：深圳写字楼空置率25.4%，一线城市之首。

北上广深四个城市的空置率全部攀升，分别达16.2%、20.9%、6.7%、25.4%。

相比2019年，空置率分别上升了7.3%、2.4%、2.4%、9.0%。

一线城市里面，深圳写字楼空置率最高，达25.4%，写字楼租金下降幅度最大，同比下跌13.6%，222.9元/㎡。

第一原因就是，经济增速下滑导致了写字楼需求量的锐减。

在前几年，经济形势好的情况下，企业对于写字楼，往往是以小换大，以低端换高端。

但是今年，更多的企业是以大换小、高换低的企业增多，而在疫情的影响下，更多的企业则是关张大吉，直接消灭了这部分写字楼的需求。

第二原因就是，写字楼供应用地，供应太大，造成严重供过于求。

深圳未来5年将增853万平方米写字楼供应，相比住宅供地，深圳政府对商服用地的供应尤其大方。深圳多中心发展的战略，导致各区都在争先恐后地建写字楼。

（图源：戴德梁行研究部）

戴德梁行统计数据显示，未来5年深圳有望迎来853万平方米的甲级写字楼供应，仅2020年有望投入使用的供应就达178万平方米。

无论是新的写字楼入市，亦或是通过厂房改造的写字楼，入市项目之多，面积之大，现有的企业都难以消化。

供给一直在增加，需求端反而拖了后腿， 2020年，深圳乃至全国企业日子都不好过。

5

然而，供给和需求都是经济上原因，更深层的原因则是在于人心。

2016年，在郑州出现标志性地王万科郑纺机地王，导致全市房价大涨，我曾经写过一篇文章《郑纺机地王逻辑：8000工人苦干60年，不及卖地3小时，是我们错了，还是规则错了！，其中里面有这么一句话。

“前两年投资那么多钱建厂子，累死累活的生产，还不挣钱，干脆卖了厂子和存货，来块地皮倒手卖钱来的轻松。”这是一个正常企业家的逻辑。然而，如果每个企业家都有这样的逻辑，那么真正的经济危机就将到来。”

我想，这句话应用在2020年的深圳也很应景。

只不过不同的是，在2016年的郑州，卖掉一个普通的厂子和存货，可能能拍到一块普通的地皮。

而在2020年的深圳，卖掉一个普通的厂子或者公司，可能能卖到了就是一两套房子。

做公司，有赚有赔，尤其在今年这样一个疫情之年，赔的概率更大。

然而倒房子，似乎是有赚无赔，尤其在周边倒挂单价几万元，摇到一套房子，账面价值立马增值百十万的情况下。

人都是贪婪的，人也是理性的。

所以，这边万人摇号，那边写字楼客户跑了。

当一个城市的所有人，把买房卖房子当做一种生意，稳定，收益高，无风险。

谁还会去经营，写字楼开公司那种受苦、劳累，低收益的生意。

6

当所有人学会了这种“理性”，那么这个城市一定会走上非理性的道路。

60年前，在整个亚洲，新加坡发展是远不如香港的，香港已经是东方明珠，而刚刚独立的新加坡淡水还得仰赖马来西亚。

然而，今天两个城市发展却逐步拉开了距离。新加坡已经变成当之无愧的东南亚第一城市，然而香港已经被人开始戏称为“环深城市”。

中间发生了什么？当然原因很复杂，但是热衷于房产，全民为房价而战，不能不说是其中重要原因。

刘德华说一句，应该填海增加城市住宅用地供应，就被骂成狗，因为增加供应用地，就意味着增加供应住宅，就意味着动了“有房集团”的蛋糕。

当全城的人把房子当做自己最大的生意，那么谁又会操心写字楼里那份真正的生意。

纵观历史，当一个城市最大生意是房地产之时，是不可能发展起来真正的实业的。当一个时代最赚钱生意是房地产业，是不可能发展出来真正的实业的。

最后，放上一张图，恭喜深圳，房价已经距离香港已经不远了。