为大家介绍全新的金融工具。

一款连监管爸爸都要首页置顶，从2005年筹备孵化至今的工具——

公募REITs基金。

官方介绍：“公募REITs基金是中等风险、中等收益的金融工具”。

So，我们要投吗？怎么投？

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来，先讲思路。

其实，无论以后我们碰到哪些新型基金、新型金融工具。

在分析“要不要投”时，思路基本都一致的：

1、它是什么？

2、收益如何？

3、风险如何？

ok，明白了思路后，我们就来逐个分析：

公募REITs基金是什么？

Real Estate Investment Trusts ，中文名“不动产信托基金”。

可别看它的名字又长又臭，其实理解起来，很简单。

跟“深房理”的那一套是很像的——

就是凑钱买不动产

具体说说规则：

投资者拿钱给基金经理，基金经理拿着投资者的钱去投不动产，赚钱了大家分。

不动产包括：公寓、写字楼、商场、机房、仓库、基础设施等等。

赚钱方式包括：不动产升值、不动产租金。

这赚钱方式看起来，是不是跟炒房、当包租婆那一套很像？

没有对比，没有伤害。

来看看具体区别：

可以看到，同样是投资不动产，但REITs不仅每年有固定现金分红，而且投资门槛更低、流动性更高。

所以，REITs是用来造福“没房一族”的收租神器吗？一年收益如何？

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近期，国内就有9家首批公募REITs基金获批。

募集书中，明确规定： 

这9家公募REITs投资的不动产不包括住宅、酒店、写字楼、商场等房地产项目，只能是基础设施——

包括3个产业园、2个收费公路、2个仓储、1个垃圾焚烧、1个污水处理。

这9个投资项目背后都是国企/央企，资产质量本身无问题。

另外，由于都是民生工程，项目受经济周期的影响较弱，也就是现金流稳定，盈利稳定。

从披露的预计现金流分派率来看，最高的2021年现金分派率是12%，最低的也有4.1%。

整体看来，这9只REITs更像固收+产品。 

从国外已有的数据来看，收益率也不算高，基本在个位数左右。

（图源：上交所）

最后简单说说风险吧。

1、封闭期老长

募集书中看到，上述的9只REITs封闭期在20-99年间。 

99年，就问你等不等得来？

虽说基金上市后，可二级市场转托管，也就是交易，但参考封基的情况，上市后有可能出现折价。

所以，大家要投，可以在上市后再投。

2、资产配置单一

上面介绍了，80%+投资不动产。

单一资产占比过高，不怕一万，就怕万一。

中间最怕它们的“特许经营权”出错，不能续期，或者其他因素改变了，总之赚不了钱。

所以，真要投的话，也要适当分散，注意风险。

最后，自卖自夸一下，从收益和风险两方面来说，菜基的跑赢房贷组合都比REITs强哈～

目前成立以来13.59%，年化7.64%。