本文全面解析2025年城市更新REITs融资最新政策与实操路径，包括税收优惠延长至2030年、专项审批绿色通道等政策突破，详细解读项目成熟度要求从3年降至2年等关键调整。通过上海东安新村、广州永庆坊等典型案例，对比分析政府主导型与政企合作型模式的IRR差异，提供资产重组、现金流设计等全流程操作指南。特别针对保租房、商业办公改造、工业遗址三类项目进行适配性分析，并给出风险预警与收益优化策略。最后通过FAQ形式解答非营利性项目融资、居民权益保障等实操问题，为各类主体参与城市更新REITs提供决策参考。

引言

随着2025年6月国家发改委《城市更新专项投资计划》的发布，800亿元的基础设施升级改造专项资金为城市更新注入新动力。在传统融资渠道日趋受限的背景下，城市更新REITs融资凭借其创新机制成为解决长期资金需求的关键工具。数据显示，2025年第一季度全国城市更新REITs平均收益率达7.8%，显著高于同期商业地产REITs的5.2%。这种新型融资模式通过存量资产证券化，实现了"盘活存量-吸引增量-滚动开发"的良性循环，尤其适用于改造周期长、资金需求大的综合性更新项目。本文将系统解析2025年最新政策框架下的实操路径，结合上海东安新村等典型案例，为政府平台公司、开发商及金融机构提供全流程解决方案。

城市更新REITs政策全解读（2025最新版）

2025年6月新政对基础设施REITs发行条件做出重大调整：税收优惠期从2027年延长至2030年，同时设立专项审批绿色通道，使平均审核周期缩短至45个工作日。值得注意的是，项目成熟度要求从3年降至2年，但需满足现金流覆盖率不低于1.3倍的硬性指标。从地域差异看，一线城市与新一线城市的准入标准呈现明显分化——北京、上海要求项目规模不低于15亿元，而杭州、成都等城市则将门槛降至8亿元。

中央财政与地方配套政策协同机制

中央财政通过城市更新专项债与REITs形成联动机制，对成功发行REITs的项目给予发行费用30%的补贴（上限500万元）。地方政府则普遍采用"以奖代补"方式，如深圳市对纳入基础设施公募REITs储备库的项目，提前给予2%的资本金补助。这种"中央定方向+地方给实惠"的政策组合，有效降低了发行主体的前期成本压力。

2025年Q2重点城市REITs试点项目清单

住建部最新公布的试点清单包含28个重点项目，主要分为三类典型模式：

保租房REITs案例：上海虹口人才公寓项目（规模22亿元）
产业升级类：苏州工业园区智能制造基地（规模18亿元）
片区开发融资：重庆朝天门片区综合改造（规模40亿元）

这些项目普遍采用"资产包"形式发行，单个资产规模最低控制在3亿元以上，以满足流动性要求。

城市更新REITs全流程操作指南

从项目启动到成功发行REITs操作流程平均需要28个月，包含五个关键阶段：

资产剥离与权属整理（4-6个月）
设立SPV并装入资产（2个月）
培育期现金流管理（12个月）
申报材料准备与反馈（6个月）
发行后扩募循环（持续进行）

上海东安新村项目提供了完整范本——其从老旧小区改造到REITs发行仅用26个月，关键成功因素包括提前引入底层资产结构设计专家团队，以及采用"预培育"模式锁定基础租金水平。

前期资产重组3大关键步骤

资产证券化流程中的产权梳理阶段需重点解决：
- 70/90政策遗留的小产权房问题（通过置换协议解决）
- 公房转私房比例控制（建议保留不低于20%的保障性住房）
现金流设计要求必须满足"双70"标准：
- 租金收入覆盖运营成本70%以上
- 市场化租赁比例不低于70%

证监会申报材料清单（2025版）

2025年新版申报材料突出三大变化：

增加项目合规性审查承诺函（需地方政府盖章确认）
细化《现金流预测模型》的敏感性分析要求
取消资产评估报告的二次备案环节

特别提醒：历史文化街区项目需额外提交风貌影响评估报告，这是近年来REITs法律障碍高发领域。

3类城市更新项目的REITs适配性分析

通过构建"规模-稳定性-政策"三维评估矩阵，我们发现不同业态的城市更新盈利模式存在显著差异：

项目类型	平均规模	IRR波动区间	政策支持度
保租房	8-15亿	6%-8%	★★★★★
商业办公改造	12-30亿	7%-9%	★★★☆☆
工业遗址	5-10亿	5%-7%	★★★★☆

典型案例上海露香园通过"商改住+保留15%商业面积"的混合业态，将IRR提升至9.2%，验证了REITs项目筛选中业态组合的关键价值。

特殊类型项目的创新解决方案

对于工业遗址融资难点，北京首钢园创造了"文化IP授权+商业运营"双轮驱动模式：

文化部分：通过品牌授权获得稳定前置收入
商业部分：保留原厂房结构的主题商业体

该项目的NOI利润率较传统模式提高40%，为风貌保护REITs提供了可复制的模板。

成功案例深度拆解：上海VS广州模式对比

REITs成功案例研究表明，不同开发主体适用差异化路径：

上海东安新村模式（政府主导型）：
- 发行规模35亿元，IRR7.6%
- 关键策略：全部改建为人才公寓，锁定国企租约
- 成本控制：利用旧改政策减免土地出让金
广州永庆坊模式（政企合作型）：
- 发行规模18亿元，IRR5.8%
- 创新点：保留13%原住民比例，设置文化保护条款
- 融资结构：采用"前期PPP+后期REITs"的接力模式

对比显示，上海项目IRR优势主要来源于：①更低的资金成本（财政贴息2%）；②更高的租金坪效（采用模块化装修标准）。这为城市更新金融创新提供了两种典型范本。

风险预警与收益优化策略

根据2025年行业报告，REITs投资风险构成呈现新特征：

产权瑕疵风险占比35%（历史遗留问题为主）
租金波动风险28%（经济下行压力传导）
政策变更风险20%（地方细则不统一）

在收益率测算模型优化方面，建议采用"三对冲"策略：

租金与CPI指数挂钩（年调整幅度不超5%）
设置政府最低担保租金（适用于保租房项目）
预留15%弹性空间用于业态调整

FAQ：城市更新REITs实操问题解答

非营利性项目能否通过REITs融资？

可设计"可行性缺口补助"模式，如苏州古建保护项目将财政补贴纳入基础现金流，满足现金流覆盖倍数要求。

REITs退出后原有居民权益如何保障？

法律强制要求设置原住户回迁优先权条款，以上海虹口项目为例，其采用"使用权置换所有权"方案，回迁率保持92%以上。

中小城市项目规模不足怎么办？

推荐"区域打包发行"模式，如绍兴古城将7个历史街区打包成12亿资产包。

培育期资金缺口如何解决？

可设计"开发贷+REITs"过渡结构，广州珠江项目案例显示：前3年用开发贷覆盖改造成本（LPR下浮15%），同步启动REITs培育。

结论

2025年将成为城市更新REITs前景的转折点，政策红利与技术成熟度形成双重驱动。实践表明，居住类项目适合纯REITs路径，而文化保护类项目更需"专项债+REITs"组合拳。建议不同类型主体参考本文提供的决策树模型进行融资策略选择。

2025城市更新REITs融资解析

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