没房、没车、没存款的老赖，真的可以不还钱了吗？其实，如果老赖（失信被执行人）名下无任何财产可供执行，遇到这样的情况，法院可以通过扣划被执行人住房公积金、养老保险金等用于清偿赔偿债务。

老赖没房没车没存款，还可以扣划以下这些还债。这对破解执行难问题，及时有效保护当事人合法权益具有重要意义。

1、被执行人名下的住房公积金可被执行

被执行人已经符合国务院《住房公积金管理条例》第24条规定的提取职工住房公积金账户内的存储余额的条件，在保障被执行人依法享有的基本生活及居住条件的情况下，执行法院可以对被执行人住房公积金账户内的存储余额强制执行。——《最高人民法院关于强制执行住房公积金问题的答复》

只要是单位的正式职工，都有公积金，包括职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金。

国务院发布的《住房公积金管理条例》规定，住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。

职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：(一)购买、建造、翻建、大修自住住房的；(二)离休、退休的；(三)完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；(四)出境定居的；(五)偿还购房贷款本息的；(六)房租超出家庭工资收入的规定比例的。

2、被执行人为离、退休职工的，
可以执行社保机构发放给被执行人的养老金

被执行人应得的养老金应当视为被执行人在第三人处的固定收入，属于其责任财产的范围，依照《民事诉讼法》第243条之规定，人民法院有权冻结、扣划。

但是，在冻结、扣划前，应当预留被执行人及其所抚养家属必需的生活费用；社会保障机构作为养老金发放机构，有义务协助人民法院冻结、扣划被执行人应得的养老金；在执行被执行人的养老金时，应当注意向社会保障机构做好解释工作，讲清法律规定的精神，取得理解和支持。如其仍拒绝协助的，可以依法制裁。——《最高人民法院关于能否要求社保机构协助冻结、扣划被执行人的养老金问题的复函》

3、被执行人大宗商品交易资金结算账户内的自有资金

被执行人名下大宗商品交易资金结算账户，执行法院应当查明账户资金的性质，严格区分账户内被执行人自有资金与客户交易资金，并只能对被执行人自有资金予以执行。这是《最高人民法院关于被执行人大宗商品交易资金结算账户内资金能否采取执行措施的答复》的规定。

也就是说，在执行证券交易结算机构、期货交易结算机构等被执行人的银行存款账户时，切记要核实清楚相关账户以及账户内资金的性质，避免错误扣划投资者的资金。

4、银行客户作为被执行人时，可执行其购买的金融理财产品

客户购买的金融理财产品，无论是银行自己发行的(包括总行和省分行发行的，简称自营产品)，还是银行代理销售的(简称代售产品)，都属于客户拥有的财产权。当客户作为被执行人时，该财产权属于责任财产，人民法院可以执行。——《浙江省高级人民法院、浙江省银行业协会、工行浙江省分行、农行浙江省分行、中行浙江省分行、建行浙江省分行、交行浙江省分行关于规范人民法院执行金融理财产品和银行业金融机构协助执行的纪要》

5、法院可执行被执行人未成年子女名下无正当来源大额存款

未成年人经济来源方式有限，且家庭成员的基础关系决定财产的共有性质，因此未成年人的父母通过将财产存入以未成年人开设的银行账户的转移财产的属于掩盖财产数额的行为。法院如果发现当事人未成年子女名下有与其年龄不相符的大额财产且无法说明正当来源的，应当认定为其父母的财产，法院可以予以执行。

6、控股股东损害公司利益的，
法院可强制公司收购其股份顶抵控股股东所欠公司债务

一般情况下，公司不能收购本公司的股票，但在特殊情况下，法律允许公司按照法定程序收购公司的股票。在公司实际控制股东损害公司利益、其他股东无法在股东大会上作出收购决议的情况下，法院可以强制公司收购控股股东持有的股份。



另外，需要提醒大家的是，人民法院对被执行人下列八类财产不能查封、扣押或冻结：

1、被执行人及其所扶养家属生活所必需的衣服、家具、炊具、餐具及其他家庭生活必需的物品；
2、被执行人及其所扶养家属所必需的生活费用。当地有最低生活保障标准的，必需的生活费用依照该标准确定；
3、被执行人及其所扶养家属完成义务教育所必需的物品；
4、未公开的发明或者未发表的著作；
5、被执行人及其所扶养家属用于身体缺陷所必需的辅助工具、医疗物品；
6、被执行人所得的勋章及其他荣誉表彰的物品；
7、根据《中华人民共和国缔结条约程序法》，以中华人民共和国、中华人民共和国政府或者中华人民共和国政府部门名义同外国、国际组织缔结的条约、协定和其他具有条约、协定性质的文件中规定免于查封、扣押、冻结的财产；
8、法律或者司法解释规定的其他不得查封、扣押、冻结的财产。

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我们今天要说的这个城市是沈阳！

是的，是沈阳！

上周六因为某大V的振臂一呼，李阳夫妇从一千公里以外飞到了沈阳。

仅过了一天，在返程去机场的路上，李阳看着一脸惊讶的滴滴司机，语重心长的说，沈阳最多6个月就会翻番，你今天看的5000，6个月后就是10000，你有钱没钱的先整几套再说，比你开滴滴强太多！

司机一脸讪笑，哥，沈阳房价都好几年没涨了，去年大涨了1000块。

李阳忍住笑，说，那不算涨，你还没见过真涨的！

司机说，沈阳人都不买房的，有钱都去海南买了。

李阳叹口气说，当房价越快速上涨，就会有越多的人跟进买。现在不买不代表未来不买。当羊群效应开始发威，所有人都会疯狂的冲进销售中心。

司机说，哥，那你买了吗？

李阳张开嘴，哑住了！该怎么说呢？唉！一言难尽！

下车的时候，李阳再次劝说，相信我，买就对了。多买几套！

司机笑笑说，好的！好的！心里却说，傻逼吧！来沈阳买房投资，套不死你们这帮炒房客！老子才不给你们当接盘侠。

李阳看着飞奔而去的车，他媳妇在旁边打趣说，你给一个沈阳人说，房价要翻番，还说6个月，神神叨叨的，人家没把你送精神病院，算客气了！

李阳说，反正他也不会听我的。

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看了上面这段对话，如果你是西安的、郑州的、武汉的、合肥的、石家庄的、杭州的、南京的、广州的、苏州的、厦门的、成都的、重庆的等等。总之，如果你所在的城市在前年和去年基本完成去库存，今年开始居民去杠杆的话，你的直觉会告诉，沈阳这是要涨啊。

而沈阳本地人嘴里大涨了一千块的说法，你也会露出迷之微笑的。

好的，那么问题来了，当你知道一个城市要涨，短期内有翻番的可能，你会怎么做呢？

肯定是赶紧买啊，就像李阳夫妇一样心潮澎拜、心急火燎的就飞过去了。

事实也确实如想象的那般美好！

到了沈阳之后，李阳发现现在这个阶段的沈阳：

1、信贷极度宽松。有巨多、巨牛黑科技可以操作，在别的城市想都不要想的事，在这里都可以梦想成真。

2、可以并发，甚至3套，比如X大并几套均可，最低做到20%首付，不是首贷也没关系。

这些对于投资者而言都是极度珍贵和难得的。

可是，为什么最终李阳没有买呢？

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李阳是在大V的小密圈看到沈阳团购的消息，里面推荐了三个项目：

1、首推沈北雅居乐花园项目，单价5500-6500；

2、次推浑南新区绿地海域香庭，单价6800—7100；

3、最后一个是浑河二岸恒大滨江左岸，单价8800-9200；

单看价格，就足够吸引人了。

可是当他们把三个项目都看了一遍之后，却没有办法下手！

1、他们第一站到的是雅居乐花园项目。

这是一个城乡结合部的地铁盘，地铁终点站步行三街区。

目前从沈阳老城过去还是有点偏远的，但周边基本成熟。有商场、有大学城，人口密度高，租金看得见。

最重要的是单价5600元/㎡ ，想象空间巨大。

想到这里李阳就禁不住的激动。

一路上看着窗外不是飘过的广告牌，李阳打开了某搜房APP，查看了各个路段的新房和二手房价格。

显然，周边还有性价比更高的房源。

当然这并不是说大V推荐的项目有什么问题。

因为组织团购和个人去扫房选取标的物的标准，是有区别的。

组织团购主要受限于两个条件：

1、房源数量

2、信贷条件

所以，即使有其它更好的房源，在上面两个条件无法最大化满足的情况的也只能放弃。

当他们赶到雅居乐的时候，看到的是乌泱乌泱的销售中心。

每一套样板间都挤满了看房的人。

到处都是抱着孩子，拖着老人看房的家庭。

这样的景象多么熟悉。

这样的情景，2016年，李阳在自己所在的那个城市看到过，这让他感到不安和紧张，在心里默默下定了，这次不下单不走的决心。

可是，当他们在销售中心找到团购接头人，得到的结果是没有好房源了。

只有一套140的次顶，KFS要求搭售5-8W车位。

李阳在心里算了一下，140X5500=77万。按照沈阳首套20% ，首付不过16万而已。

可是最后，李阳还是放弃了。

因为贷的太少不划算。

一套77万的房子最多只能贷60万，就要浪费一个首套或二套的贷款资格，这在目前的中国调控政策下，是不值得的。

如果能并发二套、三套倒是可以。可是，对方明确的表示没房了，即使有房，搭售车位之后价值也不大了。

2、他们又匆忙的赶到了下一个项目恒大滨江左岸。

虽然这个项目的价格并没有什么优势，甚至还有点略高，但好在房源多， 可以首付5%，2年内可更名，隔壁不远处还有两个待开的新盘华润和龙湖，预计6月份开盘价12000元/㎡。

从投机角度，这个涨幅比较猛。

可是当他们在销售中心找到团购的接头人之后，实际情况是：

1、首付5%，2年内可更名的前提是全款更名。

2、预测两年内至少50%的涨幅部分，不能贷款。

3、三环内和浑南新区限售五年。

在这种情况下，即使可以并发两套、三套，对于李阳这种手里只有150万的投资客而言，也不是好的选择。

3、于是他们又去了绿地海域香庭。

结果是房源不多了。虽然还有得选，可是李阳还是放弃了。

因为李阳看着地广人稀、路宽景美的浑南新区，对媳妇说，即使不限售五年，五年内这里的二手房也卖不出去。

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我们来总结一下，李阳最终没有买的原因有两个：

1、 没有合适的房源。

你或许会说，没有合适的房源，可以自己去找啊，总之都是要涨的。

这句话，说起来简单，其实办起来真是千难万难。

对于非主场操作的投资者，最难的不是找房源，而是打通渠道，整合资源。

买的少的不划算，买的多了就要考虑这个城市行不行了。

从1000公里以外飞过来的李阳夫妇并没有深耕沈阳的信心。

2、 限售五年。

对于不想深耕的城市，限售五年，太惨不忍睹。

还有一个很重要的原因是，虽然新房的涨幅是看得见的，但是二手房流通性却不乐观。

还回到我们最早的问题，沈阳值不值的买呢？

正如李阳对滴滴司机说的，你是当地人，你有钱就买几套吧。

可是他还有下半句，过江龙战斗力打七折，过海龙战斗力打五折。

对于跨城市投资客，有太多的牵绊和限制条件极大的侵蚀了利润。

我们在以往的文章里写过，这一波房地产行情是起于深圳从2015年开始，随后上海、北京，然后是2016年的四小猛，郑州、合肥、厦门、苏州，再然后是2017年开始补涨和疯狂的南京、杭州、武汉、广州。

接下来三四线城市都要有一波行情了，而那些在这一轮房价上涨中，慢半拍的二线城市中，比如沈阳、西安，还有直辖市比如重庆，以及弱二线的省会城市，比如昆明、乌鲁木齐、贵阳等等，在国家因城施策去库存的大政方针下，都将迎来属于自己涨幅时代。

可是，作为已经错过了一个时代的、那些热点城市的、后知后觉的投资客们，是不是意味着你们可以去别的城市实施降维打击呢？

答案是，可以的。

但绝没有想象中的那么信马由缰、肆意快乐，现实总是骨感。

近期，我院发布了一份由研究员王梦雯执笔的 《全国居民购房杠杆率研究》。 摘出要点，与大家分享如下。

一、全国居民购房贷款走势

1、个人按揭房贷余额走势

从人民银行季度公布的个人购房贷款余额走势来看，近年来呈现加速增长的态势。

数据显示，2004年四季度-2014年四季度的10年间，个人购房贷款余额由1.6万亿元上升至11.5万亿元，期间新增房贷余额约9.9万亿。2015年-2017年二季度，短短2年半时间，贷款余额迅速攀升至21.6万亿元，期间新增贷款余额约10万亿。对比2004-2014年间的9.9万亿余额新增可以看出，本轮仅用了25%的时间却增加了102%的贷款。

回顾过去13年数据，个人购房贷款余额同比增幅最高点出现在2009年四季度（60%），这与四万亿刺激有关。此后2010-2011年间，中央相继出台了“国十一条”、“国十条”、“9.29新政”、“新国八条”等调控政策，大幅提高了二套房的首付比例以及贷款利息，个人房贷余额增幅随之回落，2012年二季度回落至11%。2012年二季度个人房贷余额同比增幅开始回升，2013年四季度达到21%后重新回落。2014年-2015年二季度间，个人房贷余额同比增幅一直在17-18%区间内盘整。2015年三季度开始，个人房贷余额同比增幅快速提升加上国家不断出台的一系列去库存利好政策，2016年四季度超过了过去5年的增速水平达到36.8%。2016年底，中央经济工作会议强调“严格限制信贷流向投资投机性购房”，热点城市纷纷出台政策收紧信贷政策。

2017年一季度，个人房贷余额同比增幅出现收窄（35.5%），此后4个季度保持收窄态势，2018年一季度回落至19.7%。全年来看，预计短期信贷趋紧态势不会改变，2018年全年个人房贷余额同比增速将进一步放缓，但回落速度或有所趋缓。

2、个人按揭房贷余额新增走势

这里对人民银行季度公布的个人购房贷款余额做差估算出季度新增个人按揭房贷走势。数据显示，2018年一季度，个人住房贷款余额新增9600亿元，环比上升20%，同比下降13%。虽然增幅已经出现明显回落，但房贷新增的绝对值仍处于历史高位。观察历史数据，2016年四季度以来，个人购房贷款余额新增额连续回落。四季度，个人购房贷款余额新增额进一步降至8000亿元，同比下降33%。种种迹象表明，随着调控政策的不断发酵，热点城市房地产市场降温明显，投机需求得到有效抑制。

从全国人民币新增贷款中个人房贷占比来看，2018年一季度，个人住房按揭贷款占新增境内贷款比例为24%，较2017年底下降了8个百分点。观察历史数据，该指标大致出现三个高点（30%），分别发生在2007、2009年和2016年。

2016年3、四季度，该指标连续刷新历史最高值，达到50%和56%。也就是说，新增境内贷款中有超过一半流向了住户按揭贷款。进入2017年，个人住房按揭贷款占新增境内贷款比例连续两个季度下降，三季度重新回升，2018年一季度再次回落。

从绝对值来看，该指标已经回到2016年上半年水平，但仍高于2008年以来历史平均值20%，说明住户房贷部门去杠杆未来仍有空间。

二、全国居民表内购房杠杆率走势

这里将人民银行公布的个人购房贷款新增余额占全国一、二手房成交总额的比重与9%公积金贷款占全国住宅成交总额比重的历史平均值加总，估算出全国居民表内购房杠杆率。

数据显示，2018年一季度，全国居民表内购房杠杆率为33.1%，环比下降1.4个百分点。观察历史数据，从2015年三季度开始，居民购房杠杆快速上升，2016年四季度达到2010年以来最高位，为44.1%。2017年一季度，该指标小幅回落至43.8%，此后4个季度连续下行。目前来看，当前全国个人购房杠杆率正处于下行通道。

近期住建部约谈12个城市，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并提出6大要求，其中包括：要加强个人住房贷款规模管理，落实差别化住房信贷政策，强化对借款人还款能力的审查，严格管控消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房加杠杆行为。预计金融秩序整顿及违规放贷监管仍将持续，到2018年年底，全国居民购房杠杆率将进一步下降至25%左右。

三、全国居民购房杠杆率与70城房价指数关系

比较全国居民购房杠杆率与70城房价指数季度环比走势发现，房价与居民杠杆率总体呈现正相关关系。但值得注意的是，2012-2013年那轮楼市短周期繁荣期间，杠杆率仅在初期小幅上升，此后一直保持在20-30%水平低位盘整，这主要由于此轮周期仅部分一、二线城市复苏，大部分三四线市场成交依旧低迷。

2015年3月起，居民购房杠杆率和房价指数同时出现大幅攀升态势，房价指数季度环比在2016年三季度见顶，居民住房杠杆率在2017年一季度见顶。本轮居民住房杠杆率滞后于房价指数季度环比回落，反映了再“因城施策”的政策环境下，部分热点城市收紧信贷的同时，一些三四线城市信贷依旧宽松。2017年3月份，一部分三四线城市出台调控之后，居民购房杠杆率连续4个季度回落，房价季度环比增幅也呈现收窄趋势。

进入2018年，预计随着居民购房杠杆率的进一步回落，全国房价涨幅仍将继续下行，四季度或将从正增长转变为负增长。