文/杨国英

岁月回眸，精彩在于我们的每一次尝试。

与重庆之缘，缘于重庆楼市，前天我再回重庆，与当地的新朋故友品茶饮酒，楼市仍有最重要的谈资。

“重庆楼市还要再涨吗？”“我们还要不要再买？”这是当地朋友最为关心的话题。

我的回答：重庆楼市还要涨，但不会再猛涨；改善性需求，还可以再买，纯粹投资或投机需求，我建议不必再买。

事实上，这样的回答，或这样的判断，不仅之于重庆，之于所有的补涨型二线城市。

补涨型二线城市有哪些？早在2017年初，我就专门写过分析文章，重庆、成都、武汉、长沙和青岛，事实也证明，这一分析判断是准确的，在过去一年，这5个城市的房价涨幅，基本都排名全国前列，房价的实际涨幅，基本都超过了50%——我们于2016年底和2017年初，组团购入的两个重庆楼盘（美利山、和黄御峰），房价分别上涨了80%和60%。

这些补涨型二线城市，之所以过去一年涨幅位居全国前列，原因有二：1，在2015—2016年一线城市（北上广深）和热点二线城市（宁杭鹭榕等）大涨之后，重庆、成都、武汉、长沙和青岛必然存在跟涨效应；2，这5个二线城市，常住人口的增量，较为明显，增长多的，一年增加20多万的常住人口，增长少的，一年也能增加10多万的常住人口，常住人口的持续增长，意味着住居需求的旺盛，补涨是必然的，无非是时间问题。

这些补涨型城市的房价，会一直补涨下去吗？临界点在哪里？

以重庆为例，2016年底，我在做重庆楼市调研、并随后组织团购当地房产时，重庆主城区的平均房价为7000元/平米稍多（建面价格），同期南京的平均房价为2.4万/平米左右，重庆房价仅是南京的30%。

但在过去一年的大幅补涨之后，今天重庆主城区的平均房价，已经达到1.3万/平米左右（建面价格），而在过去一年中，南京房价整体处于可以忽略不计的微涨状态——今天的重庆主城区，房价已经是南京的50%。

那么，重庆楼市补涨的临界点在哪里？以南京楼市为参照，我的判断是达到南京房价的65%，这是参考这两座城市的人均收入、区域人口流动、购买力等多种指标得出的。也就是说，假设南京房价未来两年整体不动（事实极有可能），那么，重庆的平均房价，大概还有3000元/平米的补涨空间。

以重庆现有的平均房价计，3000元/平米的补涨空间，则意味着12%左右的年化涨幅——所以，年化12%的补涨预期，对于刚性需求、或改善性需求的，还是有吸引力的，但是，对于纯粹投资或投机的，则吸引力不是太明显，毕竟资金本身存在每年6%左右的成本。

补涨型二线城市，刚性需求仍须速入，改善型需求亦不宜拖沓，投资宜谨慎，投机请绕道！！！

近日，株洲市公积金管理处举行媒体见面会，对新调整的住房公积金提取、贷款政策，全国异地贷款实施细则，高层次人才住房公积金优惠政策，廉租住房补充资料考核办法，拟上市企业住房公积金缴存证明流程规范等系列文件进行详细解读，相关政策将从8月1日起实施，赶紧来看看吧。

一、住房公积金使用政策进行部分调整

1、第二次申请住房公积金贷款的最低首付比例由20%上调至50%。

2、个人提取公积金用于购（建）房最多不超过三次（偿还同一套住房的商业贷款和异地公积金贷款到结清为止只计一次）。

3、个人购（建）房，同一套（栋）房只提取一次。

4、省内异地购(建)房凭房屋所有权证提取公积金，发证时间必须满一年，限在第二年内办理；省外异地购(建)房公积金提取业务暂停受理。

5、购（建）房提取公积金仅限于房屋权利人。

6、失业或解除劳动合同提取，株洲行政区域不再区分户籍类别，停缴一年（含一年）以上方可申请。

二、异地贷款向全国开放，最高可贷40万元

《株洲市住房公积金异地个人贷款实施细则》受理全国范围内住房公积金缴存职工在株购房的异地贷款申请：只要购房人夫妻双方有一人户籍在株洲（入籍1年以上），同时符合我市住房公积金贷款其他条件，即可向株洲市住房公积金管理中心申请贷款，贷款额度最高40万元。

【关于异地贷款你该知道的事】

1、借款人住房公积金缴存范围由湖南省内扩展到了全国。

2、借款人或配偶须至少有一方户籍在株洲行政区域内，并且入籍时  间须1年以上；

3、对在株洲已有过一次住房公积金贷款的不予受理。

4、对异地贷款借款人及配偶的个人信用将从严管理。（借款人或配偶个人征信有连续3次（含3次）或累计6次（含6次）逾期记录的不予受理。）

三、高层次人才用公积金购房，最高可贷60万元

1）对象范围

1.国家级、省级有突出贡献的专家；

2.享受国务院、省政府特殊津贴人员，株洲市核心专家；

3.市委人才工作领导小组认定的公开招聘引进的各类紧缺急需人才；

4.具有高级专业技术职务人员、高级技师职业资格人员；

5.全日制硕士学位（含）以上研究生；

6.拥有自主知识产权且项目资金规模在五千万以上（含）的产权所有人。

2）优惠政策

凡符合上述对象范围且购买自住住房的高层次人才，可享受下列优惠政策：

1.提高月缴存额。中央、省属驻株洲单位可以参照总部所在地住房公积金月缴存限额执行。

2.缩短贷款对缴存时限的要求。建立住房公积金制度并正常缴存住房公积金3个月以上，即可申请贷款。

3.提高贷款额度。单方缴存的，最高额度为50万元；双方均在株洲辖区内缴存的，最高额度为60万元。

4.购房面积不限。所购住房贷款不受面积限制。

5.开辟绿色通道。在中心各管理部明确专柜办理。

3）业务办理

符合上述对象范围的高层次人才，办理住房公积金贷款业务，在符合所办业务所需全部条件并资料齐全的前提下，应补充提供以下相关证明材料的原件及复印件：

1.全日制硕士学位（含）以上研究生（教育部网站可查询），须提交毕业证和学位证；

2.具有高级专业技术职务人员应提交相应专业技术职务资格证书和单位证明，高级技师应提交相应的国家职业资格证书和单位证明；

3.对象范围内其他人员应提交相关证明材料的原件、复印件及市委人才工作领导小组办公室证明文件。

四、廉租住房建设补充资金管理考核暂行办法

6月底，我市还出台了《株洲市住房公积金廉租住房建设补充资金管理考核暂行办法》。

该办法规定，对住房公积金廉租住房建设补充资金管理的考核，采取百分制形式进行。其中，县（市）人民政府对住房公积金工作的组织领导占20%，县（市）完成扩面任务和劳务派遣制员工及非公企业员工建制情况占40%，县（市）归集情况和财政供养单位住房公积金缴存基数落实情况占40%。

五、高拟上市公司办理住房公积金缴存证明

1、公司已办理住房公积金缴存登记，并为所有在职职工办理住房公积金账户设立手续。

2、单位和职工缴存比例不低于5%，不高于12%，职工住房公积金缴存基数为职工本人上一年度月平均工资。

3、最近36个月内未发生逾期不缴或者少缴等违反住房公积金相关政策法规的情况。

对于以上政策，大家可在株洲市住房公积金管理中心查阅政策详情。

没房、没车、没存款的老赖，真的可以不还钱了吗？其实，如果老赖（失信被执行人）名下无任何财产可供执行，遇到这样的情况，法院可以通过扣划被执行人住房公积金、养老保险金等用于清偿赔偿债务。

老赖没房没车没存款，还可以扣划以下这些还债。这对破解执行难问题，及时有效保护当事人合法权益具有重要意义。

1、被执行人名下的住房公积金可被执行

被执行人已经符合国务院《住房公积金管理条例》第24条规定的提取职工住房公积金账户内的存储余额的条件，在保障被执行人依法享有的基本生活及居住条件的情况下，执行法院可以对被执行人住房公积金账户内的存储余额强制执行。——《最高人民法院关于强制执行住房公积金问题的答复》

只要是单位的正式职工，都有公积金，包括职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金。

国务院发布的《住房公积金管理条例》规定，住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。

职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：(一)购买、建造、翻建、大修自住住房的；(二)离休、退休的；(三)完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；(四)出境定居的；(五)偿还购房贷款本息的；(六)房租超出家庭工资收入的规定比例的。

2、被执行人为离、退休职工的，
可以执行社保机构发放给被执行人的养老金

被执行人应得的养老金应当视为被执行人在第三人处的固定收入，属于其责任财产的范围，依照《民事诉讼法》第243条之规定，人民法院有权冻结、扣划。

但是，在冻结、扣划前，应当预留被执行人及其所抚养家属必需的生活费用；社会保障机构作为养老金发放机构，有义务协助人民法院冻结、扣划被执行人应得的养老金；在执行被执行人的养老金时，应当注意向社会保障机构做好解释工作，讲清法律规定的精神，取得理解和支持。如其仍拒绝协助的，可以依法制裁。——《最高人民法院关于能否要求社保机构协助冻结、扣划被执行人的养老金问题的复函》

3、被执行人大宗商品交易资金结算账户内的自有资金

被执行人名下大宗商品交易资金结算账户，执行法院应当查明账户资金的性质，严格区分账户内被执行人自有资金与客户交易资金，并只能对被执行人自有资金予以执行。这是《最高人民法院关于被执行人大宗商品交易资金结算账户内资金能否采取执行措施的答复》的规定。

也就是说，在执行证券交易结算机构、期货交易结算机构等被执行人的银行存款账户时，切记要核实清楚相关账户以及账户内资金的性质，避免错误扣划投资者的资金。

4、银行客户作为被执行人时，可执行其购买的金融理财产品

客户购买的金融理财产品，无论是银行自己发行的(包括总行和省分行发行的，简称自营产品)，还是银行代理销售的(简称代售产品)，都属于客户拥有的财产权。当客户作为被执行人时，该财产权属于责任财产，人民法院可以执行。——《浙江省高级人民法院、浙江省银行业协会、工行浙江省分行、农行浙江省分行、中行浙江省分行、建行浙江省分行、交行浙江省分行关于规范人民法院执行金融理财产品和银行业金融机构协助执行的纪要》

5、法院可执行被执行人未成年子女名下无正当来源大额存款

未成年人经济来源方式有限，且家庭成员的基础关系决定财产的共有性质，因此未成年人的父母通过将财产存入以未成年人开设的银行账户的转移财产的属于掩盖财产数额的行为。法院如果发现当事人未成年子女名下有与其年龄不相符的大额财产且无法说明正当来源的，应当认定为其父母的财产，法院可以予以执行。

6、控股股东损害公司利益的，
法院可强制公司收购其股份顶抵控股股东所欠公司债务

一般情况下，公司不能收购本公司的股票，但在特殊情况下，法律允许公司按照法定程序收购公司的股票。在公司实际控制股东损害公司利益、其他股东无法在股东大会上作出收购决议的情况下，法院可以强制公司收购控股股东持有的股份。



另外，需要提醒大家的是，人民法院对被执行人下列八类财产不能查封、扣押或冻结：

1、被执行人及其所扶养家属生活所必需的衣服、家具、炊具、餐具及其他家庭生活必需的物品；
2、被执行人及其所扶养家属所必需的生活费用。当地有最低生活保障标准的，必需的生活费用依照该标准确定；
3、被执行人及其所扶养家属完成义务教育所必需的物品；
4、未公开的发明或者未发表的著作；
5、被执行人及其所扶养家属用于身体缺陷所必需的辅助工具、医疗物品；
6、被执行人所得的勋章及其他荣誉表彰的物品；
7、根据《中华人民共和国缔结条约程序法》，以中华人民共和国、中华人民共和国政府或者中华人民共和国政府部门名义同外国、国际组织缔结的条约、协定和其他具有条约、协定性质的文件中规定免于查封、扣押、冻结的财产；
8、法律或者司法解释规定的其他不得查封、扣押、冻结的财产。