文/顾天杰

和重庆火锅一样麻辣过瘾令人难忘的，除了当地人火爆耿直的性格，也只有在过去一年中暴涨的重庆房价了。

虽然各种限售限购和调控政策，过去一年房价依然飞涨。

2017年当地政府推出了数个政策，2017年9月23日发布，新房与二手房两年后方可上市交易；2017年5月9日，规定首套房认房又认贷，二套房首付比例不低于四成；2017年7月1日，规定本市居民限购三套房，外地居民限购一套；同时重庆财政局、国土局和房管局等六部门联合发布规定，对三无人员购房征收房产税等。

但是，依旧挡不住重庆楼市长达一年的火爆。这是什么情况？

《叶檀财经》以目前公布2018年棚改计划开工数据的171个城市，综合2018年2月二手房同比/环比涨幅，进行排名分析。重庆2018年2月房价同比涨幅排名全国第五。

首先，重庆的经济体量绝非周边城市可比。

2017年房价大涨，原因在于多年的城市发展策略，尤其是固定资产投资与房价地价的背离。根据目前公布的2017年GDP，重庆排名全国第五，仅次于广州。重庆固定投资规模巨大，2016年固投规模为16048亿；2015年是15931亿，2016年北京的固定投资仅为7944亿。

可是重庆固定投资的大部分都在郊区和县域工业园，在开发商疯狂拿地的城八区，固投规模很小。但是当地消费并不低，甩开西部城市好几条街，最终造就了最近五年重庆房价的洼地。

这一块洼地，正在由中心向两边快速填平，回头看看五年前的房价，不知道当地人民是否会更怀念黄奇帆市长。

存销比3个月 房价比火锅更火爆

2016年以前，有接近六年时间，重庆几乎处于房价平稳期，地产政策相对平稳，并结合地票这一大胆创新进行调控。随着刚需不断扩大，2017成为重庆楼市起飞之年。

根据重庆市房地产开发协会数据，2017年供地主要在渝北区和巴南区。2017年重庆市主城区房地产类用地供应142宗，较2016年增加39宗；供应面积1404.82万㎡，较2016年增长40.48%；供应最大可建面积2971.99万㎡，较2016年增长36.66%。

市场供不应求，渝北区和巴南区成为新贵。

渝北区是全市最受瞩目的潜力区域，土地供应规模大；巴南区则由于自身土地储备丰富，加上周边区域土地供应不足，大大提升了土地价值，2017年土地供应显著增多；位于传统核心区域的渝中区、江北区、九龙坡区，由于区内可供开发用地逐渐萎缩，供地节奏缓慢。

全国地产商加速填埋重庆洼地，其实从重庆2011年以来的住宅存量、住宅建面均价和住宅年均存销比来看，自2017年3月开始存销比就一直在历史低位徘徊，在长达9个月的时间去化周期维持在3个月以内。

随着供地一同上升的，是不断走高的成交额和土地溢价率。

2017年主城区房地产类用地成交金额1200.09亿元，比2016年增长69.27%；土地折算楼面地价4645.01元/㎡，比2016年增长47.55%。土地供应节奏加快、开发企业土地储备不足，推升地价大幅上行，在主城区稀缺热点区域，频频出现土拍溢价率超过100%的情况。

核心区大幅补库存

开发商携手在城八区补库存，只管住宅不管商业。

根据重庆房地产开发协会的数据，2017年重庆地产新开工面积5680.04万㎡，较2016年增长16.51%。其中住宅新开工3759.63万㎡，较2016年增长25.37%；办公楼新开工94.86万㎡，同比下降41%；商业新开工768.1万㎡，同比下降14.65%，非住宅开发被抛弃。

从全市38个区县看，2017年新开工有22个区域上涨，其中主城9区有7个上涨，是新房开工增长最大动力，主城区供应短缺，但非主城区甚至有一半区县新开工低于2016年。

住宅开发带动了车库等物业兴起，2017年重庆新开发项目以中高端刚需和改善为主，停车难是业主最大痛点之一，于是车位配比大幅提升，多个项目户均车位比超过1。

金地、荣盛发展、碧桂园、中粮等一批房企新入驻重庆，本地的龙湖、金科、华宇等企业纷纷抢滩热点板块，2017年新成立房企288家，较2016年多76家。

房企业绩表现不俗，根据克尔瑞销售排行榜，百亿级房企从2016年的1家增至8家，融创以207.9亿跨入200亿房企量级。纵观前十名，融创、龙湖、鲁能、万科2017业绩涨幅70%以上，金科、恒大、保利、东原业绩涨幅超100%；旭辉涨势最明显，2017年销售业绩95.8亿元，同比上涨537%。

为什么黄奇帆一走 重庆房价就大涨？

黄奇帆从2001年1月上任，到2016年12月离任，在重庆政府工作了15年11个月20天，任副市长9年时间，任职重庆市长近7年。

在此期间，重庆房价大约由每平方米2000多元上涨至8000多元（重庆一直按照套内面积计算房价），一碗二两重庆小面的价格由2001年的1.5元上涨至6元。

控制房地产市场，黄奇帆有五个法宝。

一是房地产投资占固定投资比例维持在25%左右，2015年2月，黄奇帆在重庆讲课时表示，“要求每年房地产固定资产投资不超过全市固定资产投资的25%，超过25%一定供过于求，低于25%又供应不足，不适应城市化。”

二，土地的价格不能超过房价成本的35%。地价受政府的调节作用较大，不仅通过增大供应量来降低地价，也设置了土地价格的硬性指标。

三，建立地票制度，保证重庆土地市场的良性流动，重庆很少有像其他城市那样，拆迁、强迁、强征地的恶性事件发生，根源还是使用了合理的地票制度。

四，减少需求。对最低收入的5%提供廉租屋，对中低收入的30%提供公租屋，让这些人离开了商品房市场。这样就降低了对商品房的需求。

五，整顿开发商，关闭一定数量的地产公司，减少无效供给。太多地产公司造成乱竞价、乱出价、乱盖房子。对于进入招拍挂去竞价拍卖的地产公司，必须核查其资金来源。实力不强、需要借高利贷的，不准参与竞价。免得到时地王频出现象层出不已。

2016年9月，黄奇帆透露，从今年开始三年内，重庆市每年将关闭500家房地产公司，3年关掉1500家。

黄奇帆走后，25%、3000家开发商的事情也就不了了之。

2017全年，重庆商品房住宅网签均价为10083元/平米，同比增长21.85%。这一轮重庆房价上涨的主题，是主城区供应短缺和刚需改善爆发。

品牌房企都在向中高端住宅倾斜，高品质精装修是卖点之一，各路房企的房屋储备价格一路走高，其中东原、香港置地货储量超80%货值在12000元/㎡以上。根据锐理数据，2017年重庆主城区商品房成交3214万方，存量去化周期已下降到8.8个月。两江新区高层成交占比居首，高层成交总量达287万方，占总成交的17%，巴南区次之， 占比16%。其中，大平层作为高层物业的高端产品，在2017年大爆发，全年共成交36万方，同比上涨263%，成为2017年增速最快的产品类型。

2017年主城区全年总计有30起地产企业并购收购，大户包括融创、万科、协信和蓝光，四家企业获得土地储备百万方以上，其中融创收购体量最多，总计达319.8万方，直接并购可以快速缩短开发周期，争抢市场份额。

最近三年，深耕重庆的房企拿地区域来看，布局已经明显向外靠拢，内环之间涌现出多个热点板块，重庆楼市的重心正在向二环拓展。

想让重庆房价下跌，甚至像前几年一样温和上行，恐怕都不现实。

文/杨国英

岁月回眸，精彩在于我们的每一次尝试。

与重庆之缘，缘于重庆楼市，前天我再回重庆，与当地的新朋故友品茶饮酒，楼市仍有最重要的谈资。

“重庆楼市还要再涨吗？”“我们还要不要再买？”这是当地朋友最为关心的话题。

我的回答：重庆楼市还要涨，但不会再猛涨；改善性需求，还可以再买，纯粹投资或投机需求，我建议不必再买。

事实上，这样的回答，或这样的判断，不仅之于重庆，之于所有的补涨型二线城市。

补涨型二线城市有哪些？早在2017年初，我就专门写过分析文章，重庆、成都、武汉、长沙和青岛，事实也证明，这一分析判断是准确的，在过去一年，这5个城市的房价涨幅，基本都排名全国前列，房价的实际涨幅，基本都超过了50%——我们于2016年底和2017年初，组团购入的两个重庆楼盘（美利山、和黄御峰），房价分别上涨了80%和60%。

这些补涨型二线城市，之所以过去一年涨幅位居全国前列，原因有二：1，在2015—2016年一线城市（北上广深）和热点二线城市（宁杭鹭榕等）大涨之后，重庆、成都、武汉、长沙和青岛必然存在跟涨效应；2，这5个二线城市，常住人口的增量，较为明显，增长多的，一年增加20多万的常住人口，增长少的，一年也能增加10多万的常住人口，常住人口的持续增长，意味着住居需求的旺盛，补涨是必然的，无非是时间问题。

这些补涨型城市的房价，会一直补涨下去吗？临界点在哪里？

以重庆为例，2016年底，我在做重庆楼市调研、并随后组织团购当地房产时，重庆主城区的平均房价为7000元/平米稍多（建面价格），同期南京的平均房价为2.4万/平米左右，重庆房价仅是南京的30%。

但在过去一年的大幅补涨之后，今天重庆主城区的平均房价，已经达到1.3万/平米左右（建面价格），而在过去一年中，南京房价整体处于可以忽略不计的微涨状态——今天的重庆主城区，房价已经是南京的50%。

那么，重庆楼市补涨的临界点在哪里？以南京楼市为参照，我的判断是达到南京房价的65%，这是参考这两座城市的人均收入、区域人口流动、购买力等多种指标得出的。也就是说，假设南京房价未来两年整体不动（事实极有可能），那么，重庆的平均房价，大概还有3000元/平米的补涨空间。

以重庆现有的平均房价计，3000元/平米的补涨空间，则意味着12%左右的年化涨幅——所以，年化12%的补涨预期，对于刚性需求、或改善性需求的，还是有吸引力的，但是，对于纯粹投资或投机的，则吸引力不是太明显，毕竟资金本身存在每年6%左右的成本。

补涨型二线城市，刚性需求仍须速入，改善型需求亦不宜拖沓，投资宜谨慎，投机请绕道！！！

现在，异地购房的现象越来越普遍。最大的原因在于很多人的工作和户口不在同一个地方，大多希望能够在工作地安居定业。也有一小部分人希望在适宜养老的地方购房，为未来有个舒适的养老环境做准备。由于都是异地，和在本地购房还是有些差异。

符合购房资格

异地贷款买房，首先要知道当地的购房政策。不同的城市有不同的条件，不满足条件的就不能购房了。例如：北京（楼盘）要求交够5年社保，要注意的是必须连续5年，中间一个月都不能少。而长沙（楼盘）需要提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明。各地都不尽相同。

很多城市的房产价格以及购房资格都是与国家的宏观政策和当地的经济、房产政策息息相关的，如果你要选择到外地购房，那就应该进一步了解国家的相关政策以及当地的相关政策，包括国家的房地产政策和对这些地区的定位，以及当地对异地购房的一些特殊规定等，这样就可以做到心中有数。

征信和收入经过考核

无论在什么地方贷款买房，都需要有稳定的工作、收入和良好的信用才能通过银行的贷款审批。而对于异地的购房者来说要更加严格。银行批贷款一般要求月流水或收入证明是你月供的2倍。也就是说你的月供是1万元，则要求你的收入证明要超过2万元。如果是已婚，银行会看两个人加起来的收入流水。顺便提一句，如果你的另一半也不是本地人，一定要在户口本的状态上改为已婚。否则买房时会让你天南地北的办理手续。

购房资料齐全

1、身份证的原件和复印件，或者是其他身份证明；

2、户口薄的原件和复印件，包括首页、户主、本人页；

3、如果是已经结婚的，要提供结婚证原件和复印件；

4、如果是单身的，则要单身证明原件；

5、有稳定的经济收入，信用良好，有相关单位开具的收入证明；

6、相关部门要求的其它证明资料。

了解信贷政策

异地贷款买房需要非常详细的了解当地银行贷款要求和政策，本身异地办事就已经非常麻烦了，一定要在老家把所需资料准备清楚，免得最后因为一两个材料又要回老家准备，所以一定先弄清楚和完全。

贷款时选择等额本息还是等额本金也是个问题。

等额本息：在还款期内，每月偿还同等数额的贷款，包含了本金和利息。因为每月贷款额度相同，所以前期还款利息>本金，后期还款本金>

利息，则适合收入稳定、刚需，近几年不打算换房的用户。

等额本金：在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。所以每月还贷额度会越来越少，所支出的的总利息会比等额本息的少，但在前期的还款额度较大，需要你有足额还贷。这种方式适合近几年要换房的用户。

有抵押或担保人

异地贷款需要抵押也是不可缺少的环节。除了房子本身要作为抵押以外，一般要提供其他的事物或者一个担保人来做担保。在所有资料都齐全、征信和收入也通过考核后，抵押物的合法有效，担保人的同意承诺书也通过，银行才能同意你的贷款。

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