还记得当时的燕郊吗？马路上有一大半的店面是房产中介，还有一条街是“财富大街”，这满街都是房产中介。

忘不了那段时间，你的幸福可能就来自于这条“财富大街”，燕郊不到10000一平米的房子，短短几年之间，就炒到了最高40000多一平米。

过于瞠目结舌，燕郊在2016年房价也撩到天上了。这价格，给瞧不起燕郊的人，给瞧不起北京近郊与北京周边房价的人，严重打脸。因为燕郊当时全国房价涨幅，不是冠军，也好歹是亚军。

地产泡沫鼓吹到极大之时，总会有股神奇力量来终结这个不合理。燕郊，正好被击中了！那40000多的一平变态房价，人神共愤！最终，打回了原形。

牛油果与大家一起来说说燕郊，目前全国三四线城市房价又在上涨。谨防买房欠考虑，有可能买的是下一个“燕郊”，资金套牢，高位站岗。

燕郊，你只是北京的依附

周一至周五，燕郊上演精彩的“好戏”，是人口大迁徙。一大早，数百辆数千辆的公车大军，把十几万燕郊人运往大北京。而晚上呢，又一次大规模迁出运动。

这种超负荷量的迁徙，代价就是时间成本。出了北京，再出通州，燕郊那座桥叫一座堵，成百上千辆车一步步挪动。时间都耽搁到哪里去了？

尴尬的是，燕郊只是北京的依附，北京并不会花特别大的财力在燕郊上。抱歉，牛油果说错了，燕郊隶属于河北省，北京貌似也没多大权利去花财力物力扶持燕郊。我们看得到京通快速、京密高速、京平高速、八达岭高速路……

至少通往北京的每个郊区，都给安排好路了，有些直接以区域简称为名。而燕郊呢，依附的只是通燕高速。

燕郊，它高度依赖北京的优势资源。可当一股脑人都纷至沓来去燕郊，它的距离优势还何在？

燕郊，你没有好的教育，却有高不可攀的房价

2016年，燕郊的房价走到了历史的大顶区域，40000多一平米的房价。着实吓人！请问那个时候，南京是多少？石家庄是多少？杭州是多少？天津是多少？甚至，广州是多少？一个小县城，挨着帝都，房价已经把二线城市踩在了脚底，甚至可以和一线城市广州争个高低。

可悲的是，燕郊啊，你没有好的教育！还记得朋友说过，燕郊的普通小学一个班里有50多名小学生，初中、高中一个班里有70、80多名学生，这分明就是资源紧张的表现。

不像教育中心北京那样，有另全国艳羡的资源，重点高中每个城区都有，而且还有全国最高的清华、北大录取率。

燕郊，离北京近，但毕竟属于河北，甚至说你在河北也不是教育的强手地区。可以去衡水，可以去石家庄，这些地方会出许多河北省状元。

花一个高价钱，买了房子为家庭为儿女，可是教育资源与房价那么不配位。起码天津的落户政策，让人们可以看得到未来希望，因为天津高中生的985录取率高达5.98%，全中国第一，而燕郊呢？

不客气点说，同样的房价，论房价的教育功能这块，燕郊是最不合理的了。

燕郊，你只是睡城，没有实业

下了高速，可以看得到高楼林立的燕郊，人流量甚至并不输给北京。但是，越仔细观察越会发现这其中的诡秘：

1.数十万数百万燕郊人像是被同一块磁铁吸住一样，通勤轨迹如出一辙，在去北京与从北京回来之间往复。

2.夜晚，除去从北京回来的人还是那么络绎不绝外，基本上燕郊并没有太多的购物、娱乐、电影等轻松活动。可能是因第二天还要继续上班，熬夜的代价是要有成本的。

如此一来，燕郊沦为不折不扣的睡城。只是一个栖息地，没有自己的实业。很少听到燕郊能够解决当地百姓的工作有多少。

去年那个317，到燕郊买房必须本地上社保够几年，这项政策挺荒谬的。到燕郊买房的，许多都是打心眼里要在北京好企业打拼一番的人。人在燕郊，心在北京。在没有过多就业岗位，竞争力上远PK不过北京，这无疑是给经济秃毛的燕郊浇热水，限购带来的是成交量迅速下滑至个位数。

燕郊，你的城市配套设施有待完善

城市配套设施不过关，遇到暴雨就要看笑话了。没错，中国指定的威尼斯水城诞生了。

燕郊让我们知道，出行是需要靠船的啊！积水的深度一直在刷新，从积水只是到脚，然后到小腿，再到大腿。原来大暴雨之后的燕郊，出行是可以不穿长裤的，总之下身穿着是越短越好哈。

现在，燕郊这种情况越来越少了，不过，那时的燕郊在基础建设方面，确实显得很尴尬。

燕郊给我们的4大警示

在经历爆炒之后的燕郊，个别小区房价高达4万多一平，现在多数已经回归到2万+，甚至部分小区良心回位到了1万多。燕郊的长周期房价调整，真乃是去泡沫过程。

牛油果写燕郊图的是啥？用四部分去黑燕郊，是想要说目前三四线城市上涨，要擦亮眼睛。买房子之时，最主要的就是要考虑它到底值不值！

第一点，交通上，牛油果并不觉得毗邻通州，毗邻北京东部是绝对优势。因为高昂的堵车时间成本，反而让昌平、房山、顺义，甚至与密云等远郊地区达成平手。再拿通州举例，去市区的交通是越来越方便了，八通线、6号线、亦庄线、朝阳路、朝阳北路、广渠快速路……燕郊，怎么看都像个依附。

第二点，教育上，并不代表离北京近，就能全面享受北京的教育资源。对不起，你们孩子的户口不是北京的，是河北的，而且燕郊教育在河北也排不上名。更别说，拿燕郊房价教育方面性价比与二线城市做对比。

第三点，发展上，燕郊是睡城，没有能拿的出手的产业，高密度反而增加了人民心中的不安感，不适合宜居。

第四点，规划上，燕郊许多配套设施还不完善。

规划都是美的，但要着眼于现实。当时均价3万多一平的燕郊房，被地铁平谷线、副中心后花园、京津冀等热门概念吹得天花乱坠。同样价钱，干嘛不去买房山良乡的、通州马驹桥的、昌平东关的、顺义南彩的、大兴天宫院的……而偏偏要买燕郊的？

交通、教育、城市发达程度，是买房首要考虑的

可惜，燕郊貌似三个都占了，严格意义上说，三个都没占。

房产泡沫褪去后，大幅上涨的启动价格是多少，恐怕就要回到那去。不知，这一轮燕郊炒作，在最高4万多一平米的房价，套死了多少炒房客？！

最近，统计局公布的楼市数据，几家欢乐几家愁，有的地方去年一年涨了一倍，而有些地方却持续回落。比如大家认为最不应该跌的地方北京，房地产市场迅速降温，量价齐跌。最要命的是带动环京楼市同步降温。北京周边的燕郊等地，价格更是可以用腰斩来形容，比如标志性楼盘首尔甜城，最高的时候价格快4万一平了，现在2万多，商住最高近3万，现在才1万3，这暴跌简直酸爽，但即使这样，在严格的限购政策下，燕郊楼市仍然成交低迷。也就是说跌下去一半你一样卖不掉。

从京津冀数据来看，楼市全面下滑，北京2017年商品房销售面积875万平方米，比上年下降47.8%;天津商品房销售面积1482.12万平方米，比上年下降45.3%;河北商品房销售面积6425.9万平方米，比上年下降3.8%。

可以说，目前京津冀所覆盖的大半华北地区都出现了楼市不景气的情况。有人要问了，为什么呢?这正常吗?

其实，毫无疑问，京津冀里面，北京是龙头，北京决定了整个华北经济的走向，北京今年的态度十分明确，那就是控制楼价，控制人口。昨天公布的数据显示，北京常住人口2170万人，比上年末减少2.2万人，原来北京常住人口可是每年流入30-50万，而现在是负增长2万，这就是最根本的基本面逆转。在控制人口的大背景下，北京还大量推出土地，推出各种保障性住房，3月后将有大量新盘入市，平抑北京楼市供应量，未来北京楼市将进入一个供给充裕的阶段，再说需求端，最近有消息说，北京首套房利率基本上浮10%，二套房上浮20%，个别银行甚至已经把房贷利率上浮30%，这就是继续金融端去杠杆，在房贷领域已经收的非常紧张了，现在贷款没有2-3个月根本批不下来，所以流动性其实已经枯竭。没有贷款支持的楼市，需求会逐渐降温。如今北京二手房价格已经连降9个月，京城楼市熄火，必然影响到天津和河北的炒房预期。

中国社科院的大数据房价指数显示，天津作为北京楼市追随者，房价继续下跌，从2017年4月最高点至11月的累计跌幅为12.8%。到现在跌幅估计已经超过20%，在所有样本城市中可能跌幅都算是比较大的。二手房价格普遍下跌3000-5000元，但仍然看房者寥寥无几，只有武清楼市新房比较火爆。

如果说华北还有比较猛的，那就是山西的太原了，太原楼市去年涨幅不小，但太原楼市表现出来的繁荣，并不正常，出现了两极分化的情况，有人抱怨自己崭新的二手房7000一平米根本卖不动，连看房的都没有，而旁边的新盘已经9000块钱一平米，投资者还在抢。太原经济虽说在转型，但还没有形成明显的产业支持，而且太原的新房供给量很大，估计这波炒房热，根本就支撑不了多久。从历史来看， 太原这几年除了煤炭火爆那段时间房价涨了涨，大部分时候房价都是不涨的，之所以不涨就是因为人口流出，产业流出。供给又大。所以这次太原的楼市上涨，十有八九是个坑。弄不好跟北京周边的城市一样，最后价格炒上去了，但成交量却没有了。

所以，现在全国经济重心明显南移，整个的炒房趋势也在向南转移，北方房价肯定要先跌，而东南沿海一带房价目前还很坚挺。房价长期来看，还是要看人口，看经济，如果经济不好比如天津，人口外流比如北京，那么必然趋势是下跌的，至于北京周边，这里纯粹就是炒作起来的，房子根本租不出去，很难说有什么居住需求。有人说楼市调控放松，这里就会马上回血，但这可能就想多了。只要房住不炒的原则还在，那么燕郊这种纯投机的地方就不会放松调控。或者反过来说，一旦这种地方放松调控，那么也就可以视为这次楼市调控结束了。所以估计几年之内是别想了。未来北京房价逐渐回归，必然会在燕郊加倍的反应。

(中国经营报)

新京报讯（记者袁秀丽）日前，北京中原市场研究部数据显示，2017年环京住宅成交量降至近五年最低水平，成交额521亿元，同比下降50%。

北京中原市场研究部数据显示，2017年，燕郊商品住宅仅成交32万平方米，同比下降79%。整体看燕郊市场成交低迷，除5月份外，其余月份成交量均在4万平方米以下的低位水平，7月仅个位成交，为2013年以来首例。

2017年，廊坊市区仅成交1.6万套，成交面积173万平方米，同比下降47%。3月廊坊限购升级后成交量同比持续走低，6月以来月度成交量一直维持在1400套以下的低位水平，12月仅成交482套，成交面积环比增加1.5倍，同比下降78%。

北京中原市场研究部数据显示，2017年，固安商品住宅成交面积103万平方米，成交面积同比下降65%。6月以来固安地区商品住宅市场成交低迷，月度成交套数一直维持在600套以下的低位水平，成交面积不足7万平方米。12月成交500套，成交面积同比连续7个月下降。

香河2017年商品住宅销售1.65万套，成交面积151万平方米，成交量腰斩。商品住宅销售金额173亿元，同比降幅超三成。

在单套面积方面，2017年，廊坊市区和燕郊地区，60-90平方米之间的户型产品占全市成交总量的43%，较2016年下降6%。120-140平方米之间的户型产品成交占比17%，较上月提升6%。

而在固安60-90平方米之间的户型产品热销，占成交总量的46%，较2016年下降8%。在香河，60-90平方米面积段成交套数占比较2016年均有提升，幅度为12%。二居户型产品热销，成交套数占全市的49%，较2016年下降3%，三居成交套数占全市31%，较2016年提升6%。

(新京报)

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