申请房贷，银行要考核的因素主要有以下几方面:

负债情况

包括历史负债情况和当前负债情况。

也许有人会问，银行怎么会知道我欠了多少钱呢？很简单，银行会调阅（当然需要你同意并签署征信查询声明）你的征信报告，上面每一笔信用卡使用情况和贷款情况都有记录，包括发生日期（发卡日期和贷款日期），授信额度，已使用额度，历史最大使用额度，平均近6个月使用额度，本月应还款，账单日，上一次还款日，当然逾期期数和逾期金额等，只要是你在整个机构欠的钱，都会有记录显示的。

而且现在包括支付宝、京东金融、微信等借的钱，也会上征信了，之前还可以辗转腾挪一下，下载可是无处遁形。

小结一下：

第一，所有的欠款都要上征信。

第二，负债过多银行会担心你的还款能力。

第三，如果有逾期记录会显示。

收入情况

除了看负债情况，还要看收入情况，能够证明收入情况的一般银行要求有银行流水和收入证明。

银行流水要和收入证明基本匹配才更有说服力，比如你收入证明开的每月收入5万元，而银行流水每月只有几千元的进账，银行也是不会相信的。

一般来说，银行流水要大于月还款与负债之和的2倍，银行才会审批贷款，如果不足的话会让你要么提供其他财力证明，要么减少月供（减少贷款金额或者增加贷款年限）。

征信情况

主要看你是否有连三累六，也就是连续三次逾期和累计六次逾期，有其中一项，基本上就不能贷款了，这个也是要看五年内的征信报告显示。

最后回答你的其他几个问题：

1.确实有银行发现有网上借贷记录就拒绝贷款，但是不多，你可以换家银行申请。

2.如果负债过多，确实容易被拒，大体计算规则就是征信上显示现有负债除以12，在跟收入情况作比较，别忘了加上你这次每个月要还的新贷款。

3.哪家银行贷款政策优惠不好说，每个地区都不一样，货比三家就对了。