城市更新REITs融资需满足哪些2025最新条件？
康波财经
2025年《城市更新REITs试点实施细则》出台，基础设施公募REITs成为盘活存量资产、破解城市更新融资难题的核心工具。本文系统解析了城市更新项目通过REITs融资的最新政策条件、典型交易结构设计、收益率测算方法及中小城市实践路径。核心内容包括2025年新政对底层资产的关键要求（产权清晰度、现金流稳定性、资产规模门槛）、最易通过审批的项目类型（产业园区类、老旧小区改造）、典型交易结构设计（三层架构、产权分割方案、现金流增强手段）、机构投资者收益率要求变化（IRR降至5.8-6.5%）、中小城市项目突破收益率瓶颈的示范方案等。
政策准入篇：2025年城市更新REITs的核心条件
2025年新政对城市更新REITs底层资产提出了哪些关键要求？
- 产权清晰度
- 已完成确权登记且无司法限制
- 集体土地需完成"三权分置"改革
- 现金流稳定性
- 近2年运营期内现金分派率不低于4%（原为3年）
- 资产规模门槛
- 一线城市单项目原则上不低于15亿元
- 二三线城市可放宽至8亿元
哪些城市更新项目最易通过REITs审批？
- 产业园区类（62%）
- 优势：标准化产权、市场化租金体系（如深圳天安云谷"工业上楼"模式提升租金35%）
- 老旧小区改造（28%）
- 难点：非营利性设施占比高，需创新处理（如成都玉林社区将社区食堂包装为"便民服务综合站"）
交易结构设计：破解产权与现金流难题
城市更新REITs的典型交易结构应如何搭建？
- 产权分割方案
- 重庆鹅岭二厂案例：通过"虚拟产权登记"将3.2万㎡文创空间划分为现金流对应的虚拟单元
- 现金流增强手段
- 优先/次级分级结构
- 政府差额补足协议（如西安小雁塔项目通过文旅基金提供10%收益担保，优先级收益率达5.8%）
老旧小区改造REITs有哪些特殊处理方式？
- 资产重定义
- 成都玉林社区将15%非营利设施包装为"社区公共服务综合体"
- 现金流设计
- "财政补贴资本化"：未来5年补贴按6%折现率计入资产
- 物业费收费权证券化
- 增信创新
- 北京劲松模式：利用停车位收费权质押，通过错时共享使车位使用率提升至80%
收益率测算与投资者偏好
2025年机构投资者对城市更新REITs的收益率要求有何变化？
- IRR要求：从2024年6.2-7%降至5.8-6.5%
- 评估四维框架：
- 资产增值潜力（如首钢园工业遗存改造实现租金年增12%）
- 租约稳定性（主力租户剩余租期≥5年）
- 政策支持度（是否纳入省级重点项目库）
- 管理团队经验（核心成员需≥3个同类项目经验）
中小城市项目如何突破收益率瓶颈？
- 估值提升：通过工业文化遗产溢价使估值增加15%
- 风险补偿：财政设立2000万元准备金，当IRR<5.5%时启动
- 流动性管理：
- 引入做市商（洛阳隋唐城项目）
- 改年度分红为按季支付，换手率达行业均值1.5倍
结论与建议
- 合规先行：提前2年规划资产合规化路径
- 双轮驱动：现金流重组+政策套利结合
- 资产优选：优先选择产权清晰且具文化IP潜力的资产
- 探索"专项债+REITs"组合
- 善用地方政府差额补足等增信工具
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